단지 개요 및 주요 거래 현황#
이번 분석에서는 용산구 내 최근 거래가 발생한 주요 단지를 중심으로 데이터를 정리했습니다. 참고로 하남풍산아이파크(5단지)는 해당 기간 내 실거래 내역이 없어 인근 주요 단지 사례로 지역 시세를 유추할 수 있게 구성했습니다. 용산구는 서빙고동, 이촌동, 한강로3가, 보광동 등 동네마다 시세대가 매우 다르므로 거래 내역의 상세 주소를 확인하는 것이 중요합니다. 아래 표는 최근 거래가 확인된 주요 단지들의 상세 내역입니다.
| 단지명 | 전용면적 | 층 | 거래가(만원) | 억환산 |
|---|---|---|---|---|
| 한강로3가 시티파크(2단지) | 184.49㎡ | 25층 | 560,000만원 | 56억 |
| 이촌동 래미안첼리투스 | 124.02㎡ | 42층 | 529,998만원 | 53억 |
| 서빙고동 신동아 | 166.98㎡ | 8층 | 485,000만원 | 48.5억 |
| 보광동 신동아1 | 84.93㎡ | 10층 | 460,000만원 | 46억 |
| 서빙고동 신동아 | 166.98㎡ | 9층 | 421,010만원 | 42.1억 |
| 한강로3가 센트럴파크 | 114.5011㎡ | 42층 | 400,000만원 | 40억 |
| 한강로3가 시티파크(2단지) | 124.05㎡ | 17층 | 360,000만원 | 36억 |
| 한강로3가 센트럴파크 | 102.8617㎡ | 32층 | 359,000만원 | 35.9억 |
| 이촌동 한가람 | 114.96㎡ | 9층 | 344,000만원 | 34.4억 |
| 한강로3가 센트럴파크 | 92.9164㎡ | 22층 | 335,000만원 | 33.5억 |
| 이촌동 강촌 | 114.595㎡ | 10층 | 313,500만원 | 31.3억 |
| 문배동 CJ나인파크 | 97.24㎡ | 23층 | 187,000만원 | 18.7억 |
| 한강로3가 시티하우스 | 19.9㎡ | 2층 | 20,500만원 | 2.05억 |
| 문배동 용산큐브 | 13.01㎡ | 15층 | 18,000만원 | 1.8억 |
가격 및 시세 상세 분석#
용산구 시세는 면적과 층수, 단지 브랜드 가치에 따라 차이가 큽니다. 전체 거래 건수가 20건 미만으로 제한적이므로, 위 데이터는 개별 사례의 특성이 강하니 참고용으로 활용하시기 바랍니다.
면적별 시세 구간 분석#
대형 평수(전용 114㎡ 이상)는 한강로3가 시티파크(2단지)가 560,000만원(56억)으로 최고가를 기록하며 시장을 이끌고 있습니다. 이촌동 래미안첼리투스(124.02㎡)가 529,998만원(53억)에 거래됐고, 서빙고동 신동아(166.98㎡)는 층수에 따라 421,010만원(42.1억)에서 485,000만원(48.5억) 사이로 거래돼 대형 평수의 가격 편차가 큼을 알 수 있습니다. 중형 평수(전용 84㎡~114㎡)는 보광동 신동아1(84.93㎡)이 450,000만원(45억)에서 460,000만원(46억) 수준을 형성하며, 한강로3가 센트럴파크는 면적에 따라 335,000만원(33.5억)에서 400,000만원(40억) 사이에 분포합니다. 소형 평수(전용 20㎡ 미만)는 한강로3가 시티하우스와 문배동 용산큐브가 18,000만원(1.8억)에서 20,500만원(2.05억) 사이의 낮은 가격대를 형성해 실거주보다 투자 수요가 많은 것으로 보입니다.
층별 가격 차이 및 특이사항#
동일 단지 내에서도 층수에 따라 가격 차이가 뚜렷한 사례가 있습니다. 서빙고동 신동아(166.98㎡)의 경우 9층이 421,010만원(42.1억)에 거래됐으나 8층은 485,000만원(48.5억)에 거래됐습니다. 이는 일반적인 층수 논리보다 내부 수리 상태나 조망권 같은 개별 요인이 더 크게 작용했을 가능성이 높습니다. 한강로3가 센트럴파크는 42층 고층 매물이 400,000만원(40억)에 거래되며 고층 선호 현상이 반영됐습니다. 이처럼 용산구 고가 단지들은 층수뿐 아니라 한강 조망 여부나 단지 내 위치에 따라 억 단위의 가격 차이가 발생합니다.
평균가 및 공시가격 추정#
데이터 기반 평균 실거래가는 107,900만원(10.8억)으로 산출됐으며, 공시가율 69%를 적용한 추정 공시가격은 74,451만원(7.4억)입니다. 다만 소형 오피스텔부터 초고가 아파트까지 모두 포함한 수치라 실제 개별 단지의 공시가격과는 차이가 있습니다. 정확한 금액 확인을 위해서는 국토교통부 부동산공시가격알리미 서비스를 통해 해당 호수를 직접 조회하시기 바랍니다.
용산구 지역 특성 분석
용산구는 지리적 이점과 대규모 개발 호재가 집중된 지역으로, 주거 환경과 교통 인프라가 매우 우수합니다.
| 구분 | 주요 특성 및 인프라 내용 |
|---|---|
| 교통망 | 지하철 1호선, 4호선, 경의중앙선이 관통하며 강변북로와 올림픽대로 진입이 용이함 |
| 학군 | 이촌동 인근의 전통적인 학원가와 명문 초중고교가 밀집하여 교육 수요가 높음 |
| 생활 인프라 | 용산가족공원, 국립중앙박물관, 아이파크몰 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 인접 |
| 미래 가치 | 용산정비창 개발 및 용산공원 조성 등 서울 최대 규모의 도시 개발 사업 진행 중 |
한강변을 낀 이촌동과 서빙고동 지역의 주거 선호도가 매우 높으며, 한강로 일대는 직주근접 수요가 강한 오피스 및 주거 복합 단지가 발달해 있습니다. 보광동과 서빙고동 일대의 오래된 단지들은 향후 재건축이나 리모델링 추진 여부에 따라 가격 변동성이 크게 나타나는 특징이 있습니다. 또한 용산역 주변의 대규모 상업 시설과 공원 조성 사업은 주거 쾌적성을 높여 고소득층 유입을 가속화하는 핵심 요인이 되고 있습니다.
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2026년 06월 경희궁자이(3단지) 종로구 실거래가매수 전 필수 체크리스트
용산구처럼 가격 변동성이 크고 고가 거래가 많은 지역에서는 매수 전 세밀한 권리 분석과 현장 확인이 필수입니다.
1. 등기부등본 및 권리 관계 확인#
매수할 매물의 등기부등본을 통해 근저당 설정 금액, 가압류, 전세권 설정 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 고가 주택은 대출 규모가 크므로 채권최고액이 매매가 대비 어느 정도인지 파악해 소유권 이전 시 위험 요소를 제거하시기 바랍니다.
2. 관리비 및 장기수선충당금 점검#
서빙고동 신동아(1984년식)처럼 연식이 오래된 단지는 노후화로 인한 유지보수 비용이 많이 발생할 수 있습니다. 매월 부과되는 평균 관리비와 향후 대규모 수선에 대비한 장기수선충당금이 적절히 적립되어 있는지 관리사무소를 통해 확인하십시오.
3. 재건축 및 리모델링 추진 현황#
용산구 내 다수 구축 단지는 재건축이나 리모델링 사업을 추진 중이거나 검토하고 있습니다. 조합 설립 단계인지, 아니면 단순 추진위원회 단계인지에 따라 투자 가치와 실거주 가능 기간이 달라지므로 정확한 사업 단계와 주민 동의율을 확인하는 것이 중요합니다.
4. 실거래가와 호가의 괴리율 분석#
최근 실거래가가 400,000만원(40억)이라 해도 실제 시장 호가는 이보다 훨씬 높을 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 시스템과 현지 부동산 매물을 대조해 현재 가격이 거품인지, 혹은 저평가된 상태인지 판단해야 합니다.
5. 전세가율을 통한 투자 위험도 판단#
갭투자를 고려한다면 전세가율을 반드시 확인하십시오. 전세가율이 70%를 초과하면 매매가 하락 시 역전세 위험이 커지며, 반대로 너무 낮다면 초기 투자 비용 부담이 커지므로 본인의 자금 계획에 맞는 적정 비율인지 검토해야 합니다.
종합 요약 및 마무리#
2026년 8월 용산구 부동산 시장의 핵심 내용을 세 가지로 요약합니다.
첫째, 실거래가는 전용 13㎡ 소형(1.8억)부터 184㎡ 대형(56억)까지 분포가 매우 넓으며, 층수와 조망에 따라 가격 차이가 큽니다. 둘째, 한강로와 이촌동 중심으로 고가 단지 거래가 활발하며 래미안첼리투스와 시티파크 등 랜드마크 단지들이 시세를 이끌고 있습니다. 셋째, 구축 단지는 준공 연도가 1980~90년대에 집중되어 있어 향후 정비 사업 추진 여부가 가격 형성의 핵심 변수가 될 전망입니다.
본 분석 자료는 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성했으나, 실제 매물 상태나 시장 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 반드시 최신 정보를 다시 확인하고 전문가 상담을 통해 신중히 결정하시기 바랍니다.
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이 글은 국토교통부 실거래가 공공데이터를 기반으로 작성되었습니다. 투자 판단의 책임은 본인에게 있으며, 최신 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하세요.
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